English 國際財富管理房地產泡沫價格機制及呆帳模擬預警預警    簡体 

模擬貨幣財經政策及股房市財富效應對中美港台房地產價格泡沫機制影響及風險防范  中國房市泡沫面臨破滅呆帳風險  中國房股市泡沫面臨破滅呆帳風險

掌握中美港台房地產營造業價格泡沫機制投資良機與風險與金融股價如來佛掌
掌握中美港台房地產營造業價格與金融股價如來佛掌講座之七

黃華南博士 1998 年五月發表於中國人行行長戴向龍在澳門舉辦之國際央行行長會議台灣央行長彭淮南在台北舉辦之亞太財經會議, 1999年 12月28 日發表於北美新浪網及黃華南博士之www.osawh.com 網站 2002年四月, 八月2003年十一月對新加波上海北京Euro-events之亞洲及中國金融資本市場大會千餘位外資銀行QFII,QDII財富管理主管演講 警各中美房地產過熱泡沫面臨次年加息資金警縮 至2006以後再版 email  wh3928@yahoo.com
 ==================================================================
操作模擬分析預測央行貨幣市場公開操作對每日國際資本市場資產價格機制財富效應影響
=======================================================================
中國產業發展情勢,展望對策 :貨幣財經政策入世外資對中國各產業發展 市場供需價格機制,
黃華南博士獨創兩支如來佛掌精確掌握世界各國石油及下游二十種產業五千種產品市場經濟價格需求機制已對千餘次研討會三千萬投資者事先預測近二十年各國央行財經貨幣政策對金融危機股匯房市脈動 油價上揚帶動下游五千種塑化橡膠鋼鐵銅鋁成本通膨利率上揚影響預警與防范,於94 年十月精確預測94-96宏觀調控軟著陸,去年十一月在新加波及上海中國資本市場大會及本網站精確預測美國加息中國人行緊縮延續到2006年 中國熊市谷底千點反彈進入牛市
各國央行經濟學家金融市場分析師缺乏可靠前瞻先導貨幣財經關貿政策對整體金融產業貿易經濟影響整合決策分析預測及預調,又缺乏對油價上揚帶動下游五千種塑化橡膠鋼鐵銅鋁成本上揚帶動通膨回升,不顧1999年黃華南博士對24中美港台歐亞洲央行行長大會演講警告信息產業泡沫破滅,及2003年十一月在新加波上海亞洲金融及資本市場大會演講及www.osawh.com網站警告,再度低估由於美元貶值美國過度減息減稅刺激房地場汽車需求造成油價大宗期貨金屬價創23年新高通膨暴增迫使中美央行2004年以來房股價倍增仄造成兆億穫利財富資金反氾濫事後緊縮 屢次加息補救油價金屬價格再創新高對通膨衝,美國十七次加息無法冷卻股市,但房市泡沫終於在去年元月房屋開工創233萬戶天量空房累積一百八十萬戶下泡沫播破滅今年初跌近至四成進入房地產業緊景氣衰退並將延續至明年中
中國雖兩度提高存款準備率及以行政手段控制高鋼鐵鋁業水泥投資後貨幣供應成長率由24%降至13.8 % 低於預期 17 % 已到位略有回落中國未能加息有效控制房地產消費需求在美國因颶風造成原油油品減產再度導致九月油價再創新高帶動下游五千種塑化橡膠鋼鐵銅鋁成本上揚隨油價再創新高通膨回升中國九月房價上揚14.8 %糧食價上揚34 %消費物價仍上揚5.2 %,固定投資成長28 %第三季經濟成長高達9.1 %已入冬取暖燃料油天然氣及於美國耶旦中國年關需求回升導致中國通膨將進一步惡化將破6.5 %,美國通膨破5 %造成兆億國際股債市損失近期葛林斯班原以油價六月滑落中國以為第四季糧食價滑落通膨回落至3 %以下希望落空方領悟到油價暴漲嚴重性重演1995年債市暴跌2000年資產泡沫破滅

營運投資並購供應鍊策略與風險管理操作模擬分析(OSA)系列研討會
=======================================================================
首次在網站公佈獨步國際中美港日德貨幣政策對國際金融危機景氣衰退復蘇及每日道瓊恆生日經德國,台灣及上海新加波吉隆波股價指數及日圓,歐元匯率影響模擬excel圖(一張圖表精確預測過去25年金融危機景氣衰退及未來三個月走勢.其他圖形將在黃博士研討會作教學工具
房地產及資產價格 = 財富效應= f (貨幣供應成長率,消費及企業開支,利率,股價指數,匯率)
黃博士在本網站利用以上國際匯率期貨價格機制精確預測 日圓升值至105,產油國減產油價由26反彈回34及美股及國際股市過熱股指期貨回檔一成以上及 黃金價直逼430貴重金屬期貨價格機制市場力量模擬精確預測金融危機中每日 價格

一前言:從宏觀貨幣財經政策,貨幣市場公開操作,產業景氣經濟關聯性,國際金融危機,掌握股房市投資 財富管理良機與風險
2003年上半年為防范通膨緊縮及非典沖機擊各行庫大幅放鬆企業及消費貸款,汽車及房地產貸款成長高達三成房價上揚一至兩成房地產公司股價上揚五成已有泡沫之慮但產業仍面臨通膨緊縮單價滑落M2貨幣供應成長率超過23 %遠超過18%目標此兩極化現象與歐美亞洲各國類似.皆因 過度降低利率刺激消費支出所致,中國人民銀行有鑑於防范房地產過熱泡沫破滅推出121住房貸款條例激動業界,金融及房地產股價滑落三成以上,此乃各國央行( 英美港韓)普遍採用彈性貨幣政策有助於房股市健全發展,此間關系早經筆者精確模擬預測貨幣財經經貿入 世政策對中美港台日韓東南亞歐洲南美俄國近二十餘年金融能源危機宏觀調控經貿房地產及產業景氣需求價格營運股房市價格泡沫破滅通膨緊縮操作模擬分析預警. 於1994- 1998年間對北京中央人民廣播電台及中國十五城市(北京上海深圳台北重慶成都武漢等)經濟台及台電視台三千萬金融主管及投資者預測驗證滬深A,B 港台日經股價指數,道瓊納斯達及各國指數匯率模擬分析預測 ,並於九六年十二月應上海東方電台之及上海證交所之邀對全國股民宣示採用股價上下限對股市健全發展之重要性指出滬指雖由1650 滑落至1200仍可反彈再創新高,果真2001年達2200.
各國央行及各金融證卷,風險基金機構,房地產業由於缺乏可靠貨幣市場公開操作對國際宏觀金融房地產業經濟及國際金融市場之模擬分析,無法精確掌握宏觀貨幣政策微調預調(仍然摸索試探)調控經濟週期對 產業供需市場經濟價格機制影響及投資盈利之沖擊缺乏對危機應變能力,投資者依賴盲從證卷分析師對製造業及房地產需求價格,對經濟指標,央行貨幣政策,上市公司業績作過份樂觀預測,導致股房匯市 財附管理泡沫高估,過份擴張寬松貨幣利率政策造成1980及1990兩次高通膨及企業瘋狂擴充投資,接之突來之兩次能源危及油價原料價格及成本倍增,火上加油,迫使各國央行緊縮貨幣,大幅提高利率,帶來兩次世界性經濟衰退及企業虧損,及重組並購裁員,股價房價暴跌財富套牢兆億,繼之降低利率,如九二年初,物價大幅滑落,需求不振,貨幣供應成長率與通膨跌破下限,造成全球性通膨緊縮如以美國為首之貨幣供應成長率由高峰之 13 % 降至 0.5 %, 通膨由九0 年初之7 % 降至 1 %,國際油價由 38 元暴跌至十元,房地產暴跌五成以上
筆者以二十餘年主持美國各大石油公司國際企業經營策略操作模擬分析經驗獨創國際宏觀調控貨幣財經政策貨幣市場公開操作及金融市場分析及風險管理操作模擬分析,衍伸筆者博士論文以美國太空界應用人工智慧形像辨認與應變控制導航達成登陸月球決策分析方法獨創兩支如來佛掌追縱模擬預測近年來各國央行貨幣財經政策貨幣市場公開操作對宏觀調控調控經濟起飛,通膨過熱,緊縮貨幣,經濟軟著陸,降低利率對通膨緊縮,經濟衰退四週期間通膨利率,匯率(如來佛右掌),及財富效應(房地產價格及營造業與金融業景氣及上市公司投資營運股價)(如來佛左掌)之影響,1984年在台灣證卷交易所證卷季刊精確預測台指自650台灣房地價自每坪台幣三萬元,金融股三商銀僅十元起飛及1988年元月在先探雜誌預測台指在隨美國股市崩盤至2240後於次月起飛倍增至4600 及九0年三商銀高達千元在不顧黃博士在各報章雜誌警告,台指達12800,台灣房地產價倍增至 25萬,在央行緊縮貨幣供應成長率高峰之33 %至- 8 %,提高利率至14 %台指暴跌至 2240,股房市財富泡末經濟破滅損失及套牢資金兆億,三商銀股價由1140暴跌跌至 120,房地產價在銷售率跌至15 %下跌至15萬,1999年五月不顧筆者在中國人民銀行行長戴相龍主持之澳門行長大會及台北央行行長大會上及 www.osawh.com 網站一再警告台灣以選舉行情及外資以國際電子股炒作泡沫破滅台指反彈回10,000,台灣房地產價又回 25 以上,及近年來在美國及國際景氣衰退及產業出走大陸,台指隨美國那斯達暴跌七成至3400台灣建築業瘋狂括建房價過高造成供國過於求,建築及金融業資金再度套牢兆億,房價暴跌三成,在去年以增值稅減半隨美降低利率至2 % 股市隨美回升至五千下房價回升兩成.台灣建築業瘋狂括建房價過高造成供國過於求,在政府打消兆億房地產呆帳以高價三成拍賣但房價仍居高不下
筆者應用於中國房股市財富效應模擬,在八九至九四年間中國人行貨幣供應成長率由 -8 % 括張至 33 % 下上海股指由 333倍增至 1555,股價狂猋通膨高達33 %,中國上海低價商品房由一萬人民幣暴增至十萬,九四年黃博士在中國武證報及北京金融時報及次年六月對北京中央人民廣播電台對全國演講以兩支如來佛掌精確預測九四至九六年將面臨宏觀調控大幅提高利率以將通膨降至 6 % 以下,上指在600至800間盤整上海房地產龍頭陸家嘴跌至15元深圳金融龍頭跌至6 元,房股市將滑落七成(上指由1550跌至520) ,果真九六年軟著陸,降低利率,房市隨股市由 555反彈至1650金融房地產股暴漲三至五倍以上,九七年受害於香港金融危機中國股指跌回千點房市又跌兩成,2001年在連年降息括大內需貨幣供應成長率由12% 倍增至24%下上指倍增至2200 房價回升兩成七月筆者在北京對人民銀行主金融股市主編警告股市泡沫將破滅跌三至五成房價回跌
此關係式亦精確預測九五年來美國在貨幣供應成長率由 2 % 括充至近其 9 %下隨股價暴漲七成(在道瓊指數由4000 倍增至 11700,花旗銀行 股價由 10 元暴漲至 130元,平均房價由15萬上揚六成至 22萬,舊金山灣區矽谷受惠於電子股暴漲,漲幅有高達三倍者
此關係式誤差在1.5 %以內,並已歐美亞太三十餘國家政府財經央行金融證卷主管舉辦千餘次研討會及九四年來以一半時間在模擬追縱千餘家新股及上市公司金融房地展產及高科技股產業景氣,營運股價延伸到從資金景氣政策消息,技術面掌握中美港台股市投資良機與危機對中國北京中央人民廣播電台,北京上海,廣州,南京,深圳,武漢,杭州,成都,哈爾濱,重慶,沈陽,太原及台北,舊金山電台電視台報章雜誌讀者三千萬財經主管,基金經理,投資者作千餘次座談專訪開盤,盤中及收盤分析及對中國十五城市百餘家銀行糽政卷公司總經理及基金資交易自營大戶舉辦數百次研討會.1998年來應美歐亞太地區二十次央行行長,財經國際大會以貨幣政策對亞洲金融危機及對國際股匯房市之影響及金融風險管理演講,並在中國中證,上證,武證,深圳證卷時報及台灣先探,投資情報,工商,經濟,產經日報發表千餘篇(詳情參閱www.osawh.com )

國際貨幣市場公開操作模擬分析:
通膨與貨幣供應成長率,國際糧油期貨價格,消費支出匯率之關係式說明通膨隨貨幣供應成長率,糧油價企業及消費支出增加及匯率貶值而上揚,反之下跌,充分預測1980年來各國調控經濟起飛,貨幣供應及高消費成長率過高造成通膨過熱,被迫提高利率緊縮貨幣,經濟軟著陸, 降低利率通膨緊縮,經濟衰退四週期起伏由於缺乏油價暴漲對通膨之影響未能及時預調緊縮貨幣導致美國1981年油價暴漲,未能事先緊縮貨幣,通膨高達13 %, 迫使提高利率高達 16 %,台灣通膨高達20 %, 迫使 利率高達 21 % 致全球一連三年降低利率,通膨與貨幣供應緊縮,經濟衰退期貨原料產品 價格滑落 及上市公司營運虧損股價暴跌,此情況又在1990年能源危機中重演,九二年初,物價大幅滑落,需求不振,貨幣供應成長率與通膨跌破下限,造成全球性通膨緊縮如以美國為首之貨幣供應成長率由高峰之13 % 降至 0.5 %, 通膨由 九0 年初之13 % 降至 1 %,近年來美國在企業投資衰退下十三次降低利率至 1 %三度減稅刺激再貸款市場消費帶動各國降低利率美元貶值原油大宗期貨價格暴增下房價連年上揚已近泡沫破滅
中國貨幣市場公開操作模擬分析入 世後降低關稅物價與國際接軌在國際需求不振下造成物價滑落通膨緊縮,在括大內需降低利率提升貨幣供應成長率至22 %信貸成長高達24 %以上支撐物價.在去年外資投資沿海地區高達550億,出口成長高達五成,汽車鋼材成長六成,美元貶值原油大宗期貨價格暴增下房價暴增三成至倍增,但農村仍面臨14 %高失業率平貧富不均日亦惡化又造成近期房地產汽車鋼材過熱.去年六月中國人行乃於九月提高從存款準備率至7 %減少1500流動資金,期望將貨幣供應成長率至22 %降至18 %目標,十一月初加速市場公開操作資金回籠,拆管款利率由2% 回升至3.99  %,雖十一月底貨幣供應成長率降至20.4 %但鋼材價及房地產價漲勢未止,十二月資金轉寬利率再回2.2 %在第四季貨幣政策委員會上決議調整信貸結構控制資金流入 盲目投資汽車鋼材房地產低水平重復建設行業鼓勵影引導商業銀行家加大中小企業括大消費增加就業及積極推動貨幣,資本,保險市場協調發展ㄝ但在農歷年關後央行將再度加強資金回籠利率回升

信息知識庫之建立:黃博士以二十餘年動員千位高中及大專學生收集華爾街及各國統計資料近十餘年各國貨幣財經政策及每日 貨幣市場公開操作對利率匯率大宗期貨價格,經濟指標,股價指數,房地產價格及上市公司營運及股價資料輸入電腦信息知識庫

國際金融股市房地產財富管理投資策略操作模擬分析專家系統之建立與測試:
黃博士以二十餘年 執教於臺灣之台灣清華東海大學訓練千位化工產業市場經濟,國際經營策略大學及研究生並講學於北京清華,復旦,大連,浙江,華中理工大學數千位學生測試黃博士所建立數千種模擬分析,

從中美港台貨幣財經政策市場公開操作整体經濟指標,利率匯率掌握金融房地產供需價格成本,盈利及股價值（如來佛左掌）

黃博士以近二十年以各產業結構建立其原物料成本模擬及產品服務價格建立中美港台數千家上市公司盈利股價動態模擬可避免落後之本益比預估股價造成之漲時追漲慘遭套牢跌時看跌坐失良機:特以以下產業說明:

二房地產業:受利率及貨幣供應成長率,股市(財富效應)起伏敏感,

房地產及資產價格 = 財富效應= f (貨幣供應成長率,消費及企業開支,利率,股價指數,匯率)
美國房地產業: 美國房股市自九五年來在財富效應下倍增過熱,1999年八月提高利率股市大跌,房屋開工率與銷售及建築業支出面臨衰退,幸2000年底為防範千喜虫,提供兩千億行庫資金,貨幣供應成長率倍增, 股市暴漲, 房屋開工率與銷售及建築業支出及房價再度回升,第四季業績突出,但 2001年在六度加息下那斯達暴跌七成至1150道瓊暴跌兩成財富縮水七兆億下 ,房屋開工率與銷售及建築業支出及房價再度回軟,盈利將面臨衰退等房屋業股價隨房價因各地受新經濟影響有別,跌幅兩至四成,但在聯儲十三次降息至1. %及減稅下股價一連六月反彈造成財富回升高達49兆億,東西兩海岸城市( 聖地亞哥漲137 %  洛杉磯漲118 %邁阿米105 %, 拉斯維加103 %ㄝ花府97 %, 紐約94 %, 舊金山78 %)房價近五年來已倍增 筆者2002年在吉隆波銀行呆帳資產證卷化大會上對各國央行銀行房地產主管警告以美國為首風瘋狂降息刺激內需房地產與汽車消費帶動歐亞房地產過熱將跌三成,政府房地產公司美國政府房貸公司Freddie Mac面臨泡沫破滅果真近日此公司以利率選擇權對沖避險穫利45億報表不實股價暴跌.美國近期國債利率及房貸利率已回升一個百分點房地產再貸款已較五月高峰滑落七成,貸款總量下降一成.

中國房地產建材業:九七年以來由於房價太高,雖大量興建低價安居屋(多係香港投資),成本高多在虧損邊緣,中高價位房價甚至高於美國房價,多係外商投資銷售對象多為外資或中外合資企業,供過於求,積壓空屋勝甚多造成上海陸家嘴,與深圳寶安由 94 年高穫利在95年宏觀調控資金緊縮下房價暴跌下陷入虧損股價暴跌,96 年回升,不幸九七亞洲金融危機,香港乃中國最再大外資投資飯店房地產受香港房股市暴跌七成資金套牢產重大部份中港房地產商陷入虧損上億以上,金融業呆帳累累,導致中國房價滑落五成以上.政府雖以六度降息至 5.5 %低利房屋優厚貸款,多係低價位平民房,是以上海新黃浦,興業以舊屋改造及深圳萬科,深長城,四川渝開發受惠大,一般而言兩股市房地產股價皆在6至15元間,股市2001年七月創新高漲幅四成帶動房價回升一至兩成(北京)2002年初股價暴跌四成房價回檔一成以上但在外資(港台歐美)湧入在沿海紛紛設廠及投資房地產每年高達五百億,沿海 杭州寧波房價倍增, 深圳廣州北京(受惠於申奧成功)上海受惠於博覽會房地產價連年猋漲(自九九年來已 倍增)貨幣供應成長率已高達24 %信貸高達28 %嚴重過熱但建材成本亦隨國際油價及大宗期貨金屬上揚三成左右今年三月初筆者對上海東華大學管理學院演講精確推鑑掌握浦發深發展萬科聯通中石化破底反彈有三至五成空間但面臨緊縮上指在1350至1650間皆介入良機可反彈五成政府開放外資進入股市 QFII將以投資中國大盤績優金融房地產石化電子)果真人行宣佈九月提高存款準備率 1 %減少1500億流入房屋汽車等過熱信貸市場股價已暴跌三至五成上指向1300-1400探底築底詳情在筆者 2003年十一月對新加波上海北京千餘位QFII主管之亞洲及中國金融資本市場大會演講 及資產房地產價格及呆帳回收證卷化模擬研討會分析

台灣房地產營建建材業:九0年以來由於房價太高,成本高多在虧損邊緣,中高價位房價甚至高於美國房價, 積壓空屋呆帳高達兆億造成建築業虧損累累,2001年台指暴跌七成財富縮水三兆億出口衰退兩成面經濟成長衰退-3 %房價暴跌三成以上, 近月隨美電子股炒握作至6250又過熱,將回檔房價止跌反彈無力但建材成本亦隨國際油價及大宗期貨金屬上揚三成左右經濟仍在復甦初期,失業率高達 5.23 %房地產營造業套牢資金兆億多因忽視筆者歷年來在台灣財經雜誌警告過熱瘋狂過擴建供過於求詳情在筆者 對新加波上海北京千餘位QFII主管之亞洲及中國金融資本市場大會演講 及資產房地產價格及呆帳回收證卷化模擬研討會分析

香港房地產及地產股: 此關係式亦精確預測九七年香港回歸房市隨股市倍增,次年亞洲金融危機房價隨利率上揚貨幣供應成長率由 18 % 緊縮至4 % 下隨股價暴跌七成,房價跌五成2000年不顧筆者在中國人民銀行行長戴相龍主持之澳門行長大會上一再警告香港以外資以國際電子股及香港藍籌金融房地產股炒作泡沫破滅幣供應成長率由4 % 括張至9 % 下反彈恆指反彈回17,500,房地產價又回升三成以上,及近年來在美國及國際景氣衰退及產業出走大陸,又逢SARS沖擊恆指隨美股暴跌七成至8400香港建築業瘋狂括建房價過高造成供過於求,建築及金融業資金套牢兆億,房價暴跌四成,(距九七年高峰暴跌六成),
大型藍籌房地產股在2000年受惠於股價倍增資金充裕,房價自九八年谷底回升四成,後隨美國高科技泡沫破滅景氣衰行恆指暴跌五成至8300 整体產業經濟仍在復甦初期,失業率高達 8 % 房地產營造業套牢資金兆億近期在恆指反彈五成下房價回升但上檔不多
 
中國金融銀行業雖受惠於房屋及汽車貸款業務大增五成但盈利受害於六次降低利率銀行存放款利率差距降低,及面臨呆漲帳風險龍頭股深發展盈利滑落,民生浦發深發業績持穩在外資入股及QFII提材下有支撐,滬深股市近期向1350探底後隨美股反彈再探1650 但受害於香港股房市暴跌資金套牢,雖近期股市以入關QFII提材 及銀行可從事股票業務可獲空間反彈將難以持久國內消費內需信貸成長面臨緊縮在近年金融監管規範下及國內競爭下,分行及各地,並以建立信用卡及網上交易,外商金融業進入中國市場成本高,(人事房租),不習國內法規,是以入關對美國金融業未必是利多,對中國亦非利空﹐

台灣金融銀行證卷業: 金融銀行證卷業盈利受害金融危機產業及房地產積壓空屋資金套牢近兆億,虧損累累,貸款業務衰退,幸政府1500 億低利貸款,降低營業稅至 4 % 打消呆帳,股價仍在築底, 不顧黃博士於1999年五月中在澳門央行行長會議及五月底在台北央行金融卷商舉辦亞太財經會議警告2001年六月對北京人行演講及 www.osawh.com 網站警告各國股市過熱道瓊日經恆生將跌破9000 台指暴跌至3400上指由2100破1400,
筆者年初在台北研討會警告台灣金融股以政府打消兆億呆帳及銀行併購證卷股成立金控公司為萬靈丹棒暴漲五成過熱將跌回起漲點,果真三月金融股暴跌,華南富邦國泰基礎深厚回檔 破底逢低可進

證卷業仍在 築底,由於未能利用筆者掌握貨幣財經政策對利率匯率股市及金融房地產之影隨外資熱錢以摩指炒作電子網路股股市過熱, 深受美國網路股暴起暴將再回檔探底,(不如中國大陸全國百餘家證卷銀行主管十二大城市投資大眾三千萬人充份利用黃博士貨幣政策掌握風險股價 較為理性)
掌握中美港台房地產金融股價投資良機及風險防范
以上兩支如來佛掌追縱模擬預測近年來各國央行貨幣財經政策對宏觀調控調控經濟起飛,通膨過熱,緊縮貨幣,經濟軟著陸,降低利率對通膨緊縮,經濟衰退四週期間通膨利率,匯率(如來佛右掌),及財富效應(房地產價格及營造業與金融業景氣及上市公司投資營運股價)(如來佛左掌)之影響掌握投資良機及兆億資金套牢風險防范
 
黃華南博士 於美國舊金山2000年元月十七日初稿七月24日修訂發表於北美新浪網及黃華南博士之www.osawh.com 網站 2002年四月再版2003年六月再版未經許可不可轉載
 email : osawhh@citiz.net  / wh3928@yahoo.com
本文及所有關係式皆為黃華南博士於1998年來發表於歐美中國亞太央行行長大會及北京大學金融研究所EMBA,金融分析師上海交通大學管理學院演講專利版權所有未經許可不可轉載

回前頁